作者：余飛01大動作來了最新，多家權威媒體共同報道：近日住建部召開的企業座談會上，住建部部長倪虹明確強調：要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。其中的“降低首套房首付比例和貸款利率、個人住房貸款‘認房不認貸’”，最關鍵。這句話，其實是對幾天前中央政治局會議上對當下房地產定調開始落地部署與執行。7月24日召開的中央政治局會議上，對房地產進行了全新表態：要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。我當時就寫了一篇《中央定調！樓市，一個全新表態來了》（點擊此處可查看），進行分析。首先承認了當下的房地產市場進入了新形勢，說白了就是承認當下大多數城市供大于求，需求不斷縮減，房地產已經從黃金時代進入了黑鐵時代。同時，提出了解決辦法：實施調整優化房地產政策，因城施策。目前的限購、限貸、限價、限商政策都是上一輪牛市期間調控的產物，既然房地產形勢發生重大變化，那一些跟不上時代發展的調控，肯定會撤銷或者松綁。那么該如何松綁或者取消？住建部指明了3個方向：1、降首套房首付、降利率；2、改善型住房換購稅費減免；3、“認房認貸”改為“認房不認貸”。02如何影響樓市關鍵問題來了，這些招數會如何影響樓市呢？效果不會很大。首先，我們了解一下當下的樓市現狀。成交量方面，無論新房還是二手房，在一季度短暫躁動之后，再次進入了整體下跌行情中。國家統計局數據披露。上半年，商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%。來源：國家統計局房價方面，幾乎全面進入了新一輪調整周期。以更能真實反映市場價格變化的二手房價格來說，國家統計局數據顯示，6月份70個大中城市二手房環比上漲的城市只有7個，63個城市在下跌。也即90%的城市房價在調整。5月份上漲的城市還有15個，4月份更是有36個。制圖：城市財經；數據：國家統計局其中上海自5月份領跌全國后，6月份再度領跌，環比下跌了1.2%。四大一線城市北上廣深全線下跌。同比方面，70個大中城市中，有成都、長沙、北京、南充、三亞、上海6個城市上漲，其余64個城市的房價都低于一年前。當下的現狀，幾乎又回到了2022年的局面。那么隨之相對應的救市措施，也將回到2022年幾乎每天都有城市發布救市措施的局面。第一，降首付、降利率，是去年各城市基本用盡的招數，可以說去年除了一線與極少數強二線城市沒有降首付外，都降低了，或明降或暗降。至于降利率，所有城市都降了個遍。但效果并沒有。邏輯很簡單，降首付的主要作用，是加杠桿。看似降低了購房門檻，但卻加重了貸款負擔。現在這環境，就業與收入充斥著較大不確定性，有房貸的都在騰籠換鳥，降低負債表。想購房的也在猶豫，不愿背負房貸過后半生。這種環境下，決定了降首付的作用非常有限。第二，改善型住房換購稅費減免。這一招其實是對前兩天國家稅務總局發布的《支持協調發展稅收優惠政策指引》重申，當時文件中提出了針對住房交易、租賃中的19條減稅稅收措施。不明所以的人以為是最新招數，大肆宣傳這個利好，但殊不知這些并非新招數，而是過去幾年里陸續發布的政策。其中的第189條，“個人銷售住房免征土地增值稅”從1999年就開始執行。第185條，2016年就下發通知。至于“個人出租住房減征房產稅、個人出租住房減征增值稅”，也已經在各地實施了多年。總之，上述19條減稅措施，都是已經落實了的。都是已經實施的措施，只是現在重新強調了一下而已，對市場的作用，還能有嗎？第三，“認房認貸”改為“認房不認貸”。這一條措施可以視作為一線城市量身定做的，因為去年以來除了一線城市沒有放松這一條外，其他城市基本都放松了。換句話說，這條措施只能對一線城市起作用，對其他已經取消但沒有托底成功的城市，沒啥作用。去年3月1日，鄭州率先打響取消“認房認貸”第一槍，之后南京、太原、蘭州、濟南、天津等40多個城市跟進。目前還在堅守“認房認貸”政策的，只有北上廣深四大一線城市與極少數強二線城市。如果一線城市能變更為“認房不認貸”，的確能推動一波成交量。以深圳來說，購首套房，如果無房無貸，首付3成；如果無房有貸款記錄，首付5成。也就是說，假如你在深圳沒有房子，但在老家買過房，在深圳買房，首付就得50%起步。我之前就在文章中呼吁過，認房又認貸，是很多購房人面前的攔路虎。本意是壓制炒房，但傷害了很多真正的剛需。其實壓制炒房有很多辦法，對于一線城市過于嚴格的認房又認貸規定，本號覺得可以有針對性地放松放松。如果做不到取消“認房又認貸”，那可以縮小認貸的范圍縮小，不在全國內認貸，而只在城市內部認貸即可。也即，只要你在深圳沒有貸款購房記錄，就可以按照首套貸款來執行。現在看來，一線城市“認房不認貸”實行，可能性越來越大了。03還有哪些措施會出臺目前住建部指明的三個方向，也即降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”，可能只是第一步。下面肯定還會有動作。本號前兩天對中央政治局會議提出的“適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”進行過分析。這里面，肯定包含著取消或者放松限購的舉動。換句話說，后面限購放松與取消，才是更大的動作。我的個人猜測是，接下來各類城市的限購放松應該是：1、北上廣深一線城市與杭州、蘇州、南京等強二線城市，核心區保留限購，外圍區放開。并且有可能放松“認房又認貸”，變更為“認房不認貸”。2、二線城市及以下，可以全部放開限購。關鍵問題來了，放開限購會推動房價上漲嗎？當然不會，房地產市場發生重大變化已經是對當下房地產市場的定性，大多數城市房屋供大于求，根本漲不動。如果你還認為這些措施會推動房價上漲，那就根本沒看明白中央對房地產的全新表態是什么意思。現在所有的動作，都是為了避免房價硬著陸而已。君不見，去年就放開限購的福州、沈陽、廊坊、佛山、東莞以及大幅收縮限購圈的武漢、蘇州、南京、杭州、鄭州等城市，并沒有擋住房價下行。降首付、豁免交易稅費、取消“認房認貸”，乃至接下來可能大面積展開的放開限購，只是為了釋放需求，讓房價跌得慢一些而已。本號在文章中反復強調過：人口見頂下降，城市化速率見頂放緩，新生兒人口一年比一年少，收入和就業不確定性加大，高房價與低收入的鴻溝沒有縮小，供大于求。這些利空因素，正在全面施壓樓市，這一輪調整周期時間不會短。