8月底多部委落地樓市優化舉措，隨后一、二線城市加入放松限購限貸政策行列，提振市場信心。中指調查數據顯示，9月初購房者置業意愿明顯提升，新政落地后購房者訪盤量也有所增加，從網簽數據來看，北京、上海、廣州等核心城市新房銷售規模在9月中下旬出現上升，市場活躍度有所好轉，政策效果初步顯現，但全國房地產市場銷售規模尚未出現明顯回升，整體仍處低位。機構預計四季度在政策優化帶動下，市場銷售整體將呈現降幅收窄態勢，但市場全面恢復可能需要更長時間，修復過程相對溫和。規模房企仍陷負增長困局據中指院統計，2023年前三季度重點100城新建商品住宅月均銷售面積約2978萬平方米，同比下降2%，為2016年以來同期最低水平。其中，一線城市商品住宅成交面積同比增長約7%，北京、上海同比保持增長，而廣州、深圳同比均下降，其中深圳同比下降約11%。第三季度來看，各線城市商品住宅銷售面積同比均下降，其中一線城市同比下降超10%，7-8月市場調整壓力明顯高于上半年，8月同比下降28.1%；二線、三、四線代表城市三季度銷售面積同比降幅均超20%，市場調整壓力進一步加大。具體到“金九”，房企推盤積極性穩步恢復，疊加核心城市陸續出臺“認房不認貸”、降低首付、限購松綁等新政，市場整體成交小幅回升。據克而瑞數據顯示，TOP100房企9月實現銷售操盤金額4042.7億元，單月業績環比提升17.9%，環比增幅高于去年同期；但同比降低29.2%，同比降幅仍保持在較高位。累計業績來看，百強房企1-9月實現銷售操盤金額41567.4億元，同比降低11%。分季度來看，百強房企2023年前三季度的業績規模均保持在歷史低位。7月以來累計業績增速由正轉負，第三季度單季度業績規模同比降低32.1%，且明顯低于第一、第二季度。從企業表現來看，規模房企整體仍陷負增長困局。央國企及部分優質民企韌性較強，但中小房企競爭力不足。房企拿地低溫運行銷售端恢復程度仍直接影響土拍情緒變化，在銷售尚未持續、實質性轉暖下，全國土地市場整體仍低溫運行。據中指數據，2023年前三季度，全國300城住宅用地供求規模同比降幅均在三成以上；為提高房企參拍意愿，政府持續加大核心區地塊供應，帶動成交樓面均價同比上漲9.0%。第三季度，全國300城住宅用地推出1.0億平方米，同比下降37.1%，降幅較第二季度擴大15.2個百分點；成交0.8億平方米，同比下降33.4%，降幅較第二季度收窄1.4個百分點。從22城競拍熱度來看，小部分城市土拍熱度仍在，多數城市延續低迷態勢。根據中指數據，1-9月，22城住宅用地整體地價達上限占比為32%，底價成交占比達57%。拿地企業方面，中指研究院的數據顯示，1-9月，TOP100企業拿地總額8599億元，拿地規模同比下降17.9%，降幅較上月擴大7.4個百分點。從新增貨值來看，保利發展、華潤置地、中海地產占據榜單前三位。1-9月，保利發展以累計新增貨值1312億元占據榜單第一；華潤置地、中海地產緊隨其后，累計新增貨值規模分別為1241億元和1106億元。TOP10企業1-9月新增貨值總額9124億元，占TOP100企業的39.1%。克而瑞研究中心指出，9月份核心城市土拍持續分散進行，市場熱度保持低位運行，房企新增投資持續低迷，僅剩部分龍頭房企、國央企在熱點城市積極斬獲核心優質地塊，大部分民企和中小規模房企則“有心無力”，行業集中度仍繼續走高。在謹慎投資之下，房地產開發投資額同比降幅持續擴大。據國家統計局數據，2023年1-8月，全國房地產開發投資額為7.7萬億元，同比下降8.8%，降幅較1-7月擴大0.3個百分點，連續6個月降幅擴大。其中，住宅開發投資額為5.8萬億元，同比下降8.0%。預計四季度延續分化行情展望四季度，中指院分析認為，在多個有利因素帶動下，四季度核心一、二線城市市場銷售規模整體或有所回升，但普通二線及三、四線城市房地產市場調整壓力仍在，在核心城市市場活躍度提升以及去年低基數效應顯現背景下，預計四季度全國商品房銷售面積同比降幅將有所收窄，全年商品房銷售面積降至13億平方米以下。克而瑞預測，各城市預期延續分化行情，主要是基于新政落地效果不一。首先，對于京滬杭蓉等本就市場熱度較高的供給主導城市而言，“認房不認貸”可擴充居民購買力，尤其是釋放前期因嚴苛政策而未能釋放的置換需求；“限購局部松綁”可擴大購房基數，只要供應保持充裕，成交熱度還是有望延續。其次，經歷了前期深度調整，市場基本面尚佳的廣州、南京、蘇州、武漢等，整體政策效果不及一線顯著，但是從周度數據來看，也出現了來訪、認購上升的情況，后期伴隨著“以舊換新”置換需求的逐步釋放，整體成交還是有望小幅微增。采寫：南都·灣財社記者 王艷玲