估計家人們都有這樣的感覺，今年尤其“金九”之后，番禺頻繁有網紅新盤補倉，黃埔卻鮮有新面孔，總覺得缺了點意思。不過在舊改方面，黃埔卻時不時傳來好消息，繼珠江村、廟頭、水西元貝片、雙沙等舊村以及魚珠舊城等項目之后，老黃埔C位的港灣一村二村也在蠢蠢欲動。0113.14公頃,老黃埔C位舊改港灣一村二村，位于黃埔大沙地片區，中山大道東、港灣路、大沙地西路等道路環繞，并緊靠老牌商業黃埔潮樓、廣醫五院等，妥妥的老黃埔C位。△港灣一村二村區位示意而且，地鐵5號線大沙地站出站即到，不僅是名副其實的地鐵上蓋，而且還能不換乘直達金融城、珠江新城，這地段是真的沒什么可挑剔。日前項目公布了舊改控規調整征求意見公示，主要是港灣一村二村已納入2023年城市更新項目年度計劃，須進一步提升片區生活空間品質、完善公共服務配套設施。具體改造范圍東至港灣路、南至中山大道東、西至珠江涌、北至港灣西三街，面積13.14公頃。這個體量，放在黃埔算是相對偏袖珍的舊改，不過它和黃埔絕大部分項目屬于舊村不同，雖然它也叫“村”，卻屬于舊城改造項目。港灣一村二村實際是房改房小區，前身是1980-1990年代廣州港職工的生活區、宿舍區，同樣來源的還有港灣三村、四村、五村……但不在此次改造范圍。△港灣一村二村周邊配套現場所見，經歷30多年的風雨洗禮，這些房屋外墻早已出現歲月的痕跡，長排小高層的格局，既有原本宿舍區的影子，又有“72家房客”的味道。△港灣一村走在港灣一村，除了一排排整齊的舊樓之外，內部也自帶了黃金港灣幼兒園、港灣小學，所以這里的孩子上學都不用離開小區。而港灣小學正門外的廣場，也是小區內為數不多的成片公共活動空間，偶爾可以看到有街坊在這里舒展筋骨。△港灣小學前廣場隨著居民近年來的生活水平提升，不少人家中都添置了小車，但幾十年前的舊小區缺乏停車位的規劃，所以街坊們基本都只能把車停在小區道路上，有消防安全隱患。在小區外圍，還有一個廣州港文化宮（港灣影劇院），目前已顯破舊，但曾經也是不少黃埔街坊心中的玩樂勝地。02同意率早破9成,居民盼加快推進事實上，港灣一村二村的改造，早在2019年就舉行過意愿投票表決，據稱當時不到半個月時間，同意率就達90%，翌年納入黃埔區城市更新年度計劃。2021年，城市更新展示中心動工，項目實施方案通過區政府一級會議，似乎迎來推進拆遷改造的曙光。但直到目前，小區并未見有任何要拆改的跡象，建好的展示中心也大門緊閉，外立面也出現了斑駁的痕跡。今年9月，有居民在人民網領導留言板留言，希望官方層面可以支持加快推進港灣一二村項目，讓原住戶早提住上新房，提升人民群眾的幸福感。官方則回應項目已納入廣州今年城市更新年度計劃，實施方案已通過區城市更新領導小組一級會，目前正加快推進控規調整及實施方案批復等相關工作。其后項目也確實迎來了實質性進展，先是10月底項目實施方案獲批并公示，緊接著是11月項目控規調整公告。控規調整，主要有這幾點變化：改造范圍內總計容建面由46.81萬㎡調整至34.36萬㎡，減少了12.45萬㎡；根據用地權屬邊界優化規劃一、二縱路及規劃二橫路線位；增加22項公共服務設施、9項市政公用設施、1項交通設施；港灣一村內小學用地增大，幼兒園調整至港灣二村內；部分靠近港灣路的商業/商務用地調整為二類居住/商業用地。這次，應該真的動遷在望了吧？03老黃埔改命的關鍵另外，早已有消息傳出，港灣一二村改造項目由越秀集團、開發區人才教育工作集團、廣州港集團聯手操刀，不過KK在現場沒有發現相關的蛛絲馬跡。多方聯手，一定程度上反映了項目的重要性，除了因為它的地段，也和它是老黃埔連片更新改造的關鍵拼圖脫離不了關系。△港灣一村港灣一二村西南側就是下沙珠江村，2021年底私宅簽約率達99.5%，今年8月合作企業成功變更為中交四航局，其后首開區順利動工建設。繼續往西是魚珠舊城改造，3棟回遷房在穩步推進建設中，并在近期舉行搖號分房活動。往東，則有安置區已動工的新溪村，以及即將收官的文沖石化路以西（萬科城市之光）……正是過去長期以來，老黃埔一帶主要都是舊村、舊小區的面貌，城市形象短板明顯，未能很好發揮地段價值。所以這些項目推進順利的話，未來幾年，從黃埔/天河區界至老黃埔石化路，這個連片的區域將會先后迎來城市界面的煥新，對老黃埔區域價值的提升，意義不小。04舊改轉化，樓價或破6？u1s1，就港灣一村二村這樣幾十年樓齡的房改房，市場價值并不高。但KK在鏈家網卻發現，目前港灣一村在平臺掛出的10套房源，竟然有6套報價超4萬/㎡，最高達4.88萬/㎡！而在過去的7、8月份，小區成交的3套房單價也只有3萬-3.44萬/㎡不等，掛牌超4萬/㎡不是一般的飄，這不排除有部分人打“舊改牌”，有沒有人接受這價錢去換以后的回遷房就不好說了。參照周邊的一手樓價，萬科城市之光均價約5.65萬/㎡，中鼎君和名城珺合府約5.3萬/㎡，差不多是老黃埔的標桿。△萬科城市之光相比之下，港灣一二村比珺合府更近地鐵，比城市之光更近天河，理論上改造以后的價格應該會更高，老黃埔有沒有機會憑此，再次沖擊6萬+/㎡？