3月28日，湖南省住建廳怒氣沖沖的發了一份通知：要求湖南各地住建部門暫停與渤海銀行的監管合作，也就是直接把渤海銀行掛上了黑名單，而且通知里不僅提到了商品房預售資金，還有公積金、物業維修基金等等。總的來說，就是全省住建部門集體斬斷了與這個銀行的資金往來。像這樣子官方部門公開拉黑某個銀行機構的操作，在以往是很少見的，最近兩年出現比較多，主要就是因為爛尾樓盤的密集出現。很多購房者花了一輩子的積蓄，結果連塊水泥板子都沒見著。這背后和“商品房預售”這個特色制度，有著很大的關系。大家都知道，所謂預售就是先賣樓花，然后再拿錢施工蓋房。開發商當然都是想拿到錢，然后盡快去開下一個項目，把資金周轉率拉到極限。但問題是，錢一旦都被拿走，怎么保證這個項目的交付，因此便有了資金監管。通常而言這些監管資金都是放在指定的銀行賬戶，并依據開發商的建設進度劃撥，比如某地的規定是，三階段劃撥資金，分別是“完成主體結構、完成竣工、驗收備案”三個階段，劃撥監管資金的比例分別不得超過50%、95%和99%。但看著巨量的資金就這樣趴在賬上，哪個開發商不眼饞呢？所以，就有開發商與工程方合謀聯手提交虛假的施工材料，證明項目進度超前，再請銀行和相關部門稍微“閉閉眼、抬抬手”，預售資金就這樣劃給了開發商。不過，這都算比較文明的了，至少還請了演員配合。有的甚至連演員都懶得請，直接讓業主把錢打到非監管賬戶里，或者是找銀行讓他們直接把錢劃出來，開發商拿著錢再繼續一樣的操作。可一旦回頭查起來，就是一筆糊涂賬，比如鄭州網紅盤康橋玖璽園。2020年7月開的盤，到2021年年初就差不多賣完了，一共賣了44個億，預定2023年10月交付，但業主們在2022年7月份的時候，發現樓盤的施工進度不到三分之一，而且已經陷入了停滯。業主們找到工程方，工程方說也在找開發商要錢；業主們找到房管部門，房管部門說銀行違規劃撥預售資金；業主們怒氣沖沖地闖進銀行，銀行拿著材料說：我們都是根據審批劃撥預售資金的，聽招呼干活；業主們再次找到房管部門，部門里的人說，銀行說法與事實不符，這事也比較復雜。業主們成了蒙了布的皮球，被踢來踢去。賣了44個億，開發商說沒錢，工程方說沒收到錢，銀行說自己按照規定來，部門里的人說事情比較復雜，但錢到底去哪了呢？總結起來就是，錢是交上去了，但這些錢究竟被用來蓋誰的房子，那就不一定了。甚至是不是用來蓋房子都難說，不然許家印造恒馳汽車的時候買買買的錢哪來的。坦白講，以上種種在房地產行業其實很常見，只能說是基本操作。但這一次的渤海銀行，還做的更離譜，不僅擅自劃扣預售監管資金，而且還用這些錢來填自己的坑。為什么呢？因為恒大欠了他的錢。這事還得從2018年說起，彼時還是恒大的巔峰時期，當年恒大的凈利潤高達722億，創造了行業最高記錄。在新聞發布會上，許家印興奮的宣布：恒大的戰略轉型已經取得了顯著成效。也是在2018年，渤海銀行株洲分行和當地監管機構簽訂了《株洲市新建商品房預售資金監管合作協議》，成為了株洲市商品房的預售金監管合作銀行，成為合作銀行后，渤海株洲分行又先后與恒大譽苑、北大資源株洲天池等項目簽訂協議，為這些項目監管預售金。后來的劇情，大家也并不陌生，以恒大為首的開發商陸續爆雷，爛尾項目暴增，引起了買房人的恐慌。事實上，早在2021年10月，就已經有恒大御苑的業主擔憂項目的監管資金被挪作他用：希望株洲市領導公布恒大御苑的監管賬戶資金使用情況，讓業主們安心。而株洲住建局也非常自信，很快就給出了回應：“從資金監管程序到撥付使用，資金均用于項目工程建設，符合監管辦法要求。”但讓他們沒想到的是，此后拿走錢的不是恒大，而是作為監管方的渤海銀行。渤海銀行把監管賬戶的錢劃走的原因也很簡單，因為恒大欠了他們的錢，自2022年以來，渤海銀行鄭州、成都、大連、西安、長沙、南昌等分行多次將恒大告上法庭，要求恒大還錢，可是恒大早沒錢了。我們知道，在房地產市場火熱的時候，開發商都是隨手十億百億的土財主，監管賬戶被挪用的事幾乎所有人都不以為意，反正房企有的是錢，而這些錢也不是自己的，基本就理解為能夠得利，還不用承擔風險。可房企一旦爆雷，幾方的心態就完全變了。以恒大為例，商票兌付問題在2021年6月份集中爆發以后，市場就開始出現擠兌，明眼人都看得出長期高杠桿運營下的房企根本經不起一點沖擊。最清楚恒大情況的機構率先出手，其中標志性事件就是廣發銀行的申請保全。不止債權人，各地政府也被迫卷入“討債”的行列。房地產項目牽扯了購房者、供應商、金融機構等多方錯綜復雜的債務，一旦項目停擺，將直接影響到社會穩定、金融穩定，所以保交付是這一次房地產危機的底線。而在開發商一個個爆雷之后，這個任務肯定會落在地方政府的身上。雖然收取了海量土地出讓金，但地方政府大多也是高杠桿運營，地賣不出去財政收入糊口都不夠，哪里還有錢去填開發商的坑？不擇手段的瓜分倒下的開發商是各個地方政府的一致反應，比如恒大推出以房抵債政策后，海南儋州市就迅速宣布，省外的商票在島內購房不予網簽。其目的就是防止外部的債務消耗掉自己手中僅剩的籌碼。同時，海口一次性收回了恒大8塊土地，也是為了將土地重新轉賣，至于土地捆綁的其他債權抵押，地方已經顧不了那么多了。而銀行為了止損，肯定也是竭盡所能，劃扣所有能劃扣的錢，而渤海銀行等，就把手伸向了監管賬戶。但渤海銀行坑的是恒大么？坑的是地方政府么？顯然不是，他們坑的是買了恒大房子的人。作為一個監管銀行，有沒有好好履行職責不說，居然還監守自盜，開發商欠了他的錢，結果他把老百姓的錢拿走填坑。從官方通報來看，湖南住建廳其實早就發現了渤海銀行的騷操作，也曾督促株洲市住建局約談渤海銀行株洲分行，讓他們趕緊還錢，把窟窿堵上。但他們堅決不肯把錢吐出來，最終被湖南官方拉黑，湖南省住建廳更是直接將其列為“風險企業”。直到發現自己上了官方黑名單，渤海銀行才終于給出回應，“正在與政府部門溝通”。這段時間，其實不止渤海銀行，今年2月初的時候，某銀行就因為劃扣監管資金問題被福州住建局也掛了網，只是這事件熱度沒有湖南這次這么大，而且福州的兩次通告很快就下架了。而湖南這次的通告，依然放在住建廳官網上，基本可以理解為雙方已經談崩，或者事情還沒有解決。到了現在這個地步，渤海銀行已經不是少了一個省的市場這么簡單。而且即便是一個省的監管資金集中轉出，對于銀行也可能是致命的。并且由于這次事件，渤海銀行的許多陳年黑料也被翻了出來，諸如某2021年某企業28億存款莫名其妙被質押；2021年渤海銀行共收到9張罰單，合計處罰金額高達1.28億元；僅2021年5月銀保監會向渤海銀行開出的一張罰單金額就高達9720萬元等。但這些事情對“他們這些人”又有多大的影響呢？3月29日，渤海銀行公布了2022年年報，跟前兩年的薪酬相比，渤海銀行去年的年薪有所下降，員工薪酬平均約為47萬元，而在2020、2021年，其員工年薪分別為52萬元、51萬元。影響有，但是不多，只較往年下降8%左右。所以，從某種意義上說，渤海銀行聰明的很，行動也很果決。當然，事實本就是這樣，銀行一直都是兩頭通吃，吃完開發商、再吃買房人，無論誰倒霉，都不可能輪到銀行倒霉，至少不是最倒霉的那個。銀行劃走監管資金，就是血淋淋的例子。開發商敢欠銀行錢，他們就敢直接劃走買房人的錢。千虧萬虧，不可能讓銀行吃虧，這些騷操作的背后，就只剩下了一個倒霉蛋。上個星期，恒大的債務重組計劃出爐，而這個星期，融創的債務重組計劃也跟著出來。銀行和房企似乎都松了口氣，唯一眉頭緊鎖的，仍然還是買房人。他們本該受到監管和銀行的共同保護，結果卻莫名其妙的成了那個倒霉蛋。