觀點(diǎn)網(wǎng) 4月16日，上海進(jìn)行2024年一批次第二輪土拍，涉及地塊6宗，共18家房企參與爭(zhēng)奪。其中4宗溢價(jià)成交，3宗觸發(fā)搖號(hào)。6宗地分別位于靜安中興、閔行浦錦、奉賢新城、浦東曹路、嘉定新城菊?qǐng)@、普陀桃浦科技智慧城，總出讓面積19.49萬(wàn)平方米，攬金118.86億元。參與房企包括華潤(rùn)、中海、招商、保利、龍湖、大華、越秀等18家，最終6宗地塊花落6家企業(yè)。大華、龍湖作為18家房企中唯二的民營(yíng)房企，均在此次拍賣中有所斬獲。同日，杭州出讓8宗地，包括錢二、新街、運(yùn)河新城、之江、寧圍、云城、東部灣新城地塊，總出讓面積558.4畝，總建筑面積89.7萬(wàn)平米。與上海激烈的拍賣情況相比，杭州土拍則顯得冷清，與開年首拍時(shí)的盛況截然相反。最終7宗地底價(jià)成交，1宗低溢價(jià)成交，總計(jì)攬金167.18億元。滬熱杭冷上海土地市場(chǎng)展現(xiàn)出活躍氛圍，從整場(chǎng)拍賣來(lái)看，6宗地塊有4宗溢價(jià)成交，3宗達(dá)到最高限價(jià)，觸發(fā)搖號(hào)。最受企業(yè)關(guān)注的是靜安中興地塊和閔行浦錦地塊，分別獲得9家、12家競(jìng)買人參拍。資料顯示，靜安區(qū)中興社區(qū)C070201單元151b-19地塊是本次拍賣最核心的宅地，在20輪報(bào)價(jià)時(shí)觸達(dá)地價(jià)上限15.97億進(jìn)入高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)競(jìng)報(bào)環(huán)節(jié)。9家競(jìng)拍房企中，保利、建發(fā)棄權(quán)，其余7家房企均接受綠色建筑二星級(jí)及近零能耗建筑指標(biāo)和公租房比例8%的上限指標(biāo)，最終搖號(hào)環(huán)節(jié)越秀地產(chǎn)搖中。該地塊用地面積8168.22平方米，建筑面積20420.55平方米，容積率2.5，成交價(jià)15.97億元，溢價(jià)率10%。而且越秀此前已經(jīng)在中興社區(qū)落下一子，可以與此次競(jìng)得地塊形成一定的聯(lián)動(dòng)。閔行區(qū)浦錦街道MHPO-1302單元35-5地塊則吸引了12家房企競(jìng)拍，在第18輪報(bào)價(jià)觸發(fā)25.56億元地價(jià)上限，進(jìn)入高品質(zhì)建設(shè)指標(biāo)競(jìng)報(bào)環(huán)節(jié)。隨后首開棄權(quán)，其余11家房企接受綠色指標(biāo)和公租房指標(biāo)，最終在搖號(hào)環(huán)節(jié)大華搖中。該地塊用地面積50294平方米，建筑面積60352.76平方米，容積率1.2，成交價(jià)25.56億元，溢價(jià)率10%。奉賢新城10單元08B-01地塊只吸引了3家房企參與競(jìng)拍，分別是龍湖、奉發(fā)和象嶼，該地塊用地面積38059.9平方米，建筑面積83731.87平方米，容積率2.2。未觸發(fā)地價(jià)上限，但溢價(jià)率達(dá)到了9.55%，最終被龍湖以15.37億元奪得。浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)單元（PDP0-0306）C1B-1地塊，用地面積47645.5平方米，建筑面積71468.31平方米，容積率1.5，被象嶼&聯(lián)發(fā)以總價(jià)23.63億摘得，溢價(jià)率6.49%。底價(jià)成交的兩宗地塊分別是普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊和嘉定新城菊?qǐng)@社區(qū)地塊。普陀區(qū)桃浦科技智慧城（W06-1401單元）024A-01地塊，用地面積24067.8平方米，建筑面積60169.55平方米，容積率2.5，中環(huán)以底價(jià)26.5億元競(jìng)得該地塊。嘉定區(qū)菊?qǐng)@新區(qū)JDC1-0404單元50-01地塊，用地面積26637.3 平方米，建筑面積53274.64平方米，容積率2，保利發(fā)展&建發(fā)以底價(jià)11.83億摘得。與上海土拍市場(chǎng)百花齊放、龍湖和大華兩家民企紛紛進(jìn)場(chǎng)相比，此次杭州土拍更像是建發(fā)和濱江的進(jìn)貨現(xiàn)場(chǎng)。出讓的8宗地塊有5宗地塊被兩家拿下，并且本次掛牌出讓宗地實(shí)行自由競(jìng)價(jià)，不設(shè)最高價(jià)，但僅一宗地塊出現(xiàn)溢價(jià)。本批次地塊中，濱江集團(tuán)以74.1億元拿下兩宗地塊，分別是成交價(jià)35.9億元的四堡七堡單元地塊和成交價(jià)38.2億元的運(yùn)河新城地塊。四堡七堡單元是2024年錢江新城二期板塊出讓的首宗宅地，亦是該板塊首宗底價(jià)成交的宅地。2023年，四堡七堡單元也曾推出一塊住宅用地，當(dāng)時(shí)進(jìn)行了36輪競(jìng)價(jià)，最終觸發(fā)34.34億元上限價(jià)格，溢價(jià)率11.71%。濱江之外，建發(fā)則以62.1億元拿下3宗地塊，包括西湖區(qū)之江板塊姊妹地塊和余杭區(qū)西站商住地。西湖區(qū)姊妹地塊與建發(fā)熱賣的云啟之江項(xiàng)目?jī)H1.5公里，該體量達(dá)到了117萬(wàn)平方米，開盤后成功將3070套房源全部清盤。此次建發(fā)一次性拿下云啟之江項(xiàng)目旁兩宗地塊，也是及時(shí)在該板塊進(jìn)行補(bǔ)倉(cāng)。其余地塊則被杭州本地房企分走，蕭山新街地塊唯一溢價(jià)地塊，溢價(jià)率1.8%。民企搶眼大華和龍湖兩家民企在此次上海土拍表現(xiàn)十分搶眼，各自競(jìng)得一宗土地。大華通過(guò)搖號(hào)獲得競(jìng)爭(zhēng)激烈的閔行區(qū)浦錦街道地塊，容積率僅有1.2，不排除未來(lái)產(chǎn)品將會(huì)建造疊墅、洋房類產(chǎn)品，兩者在上海均屬于稀缺型項(xiàng)目。并且，此前閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)浦江拓展大型居住社區(qū)44-01、45-01地塊也被大華以總價(jià)47.352億元拿下，兩者可以形成一定的聯(lián)動(dòng)效果。大華在上海拿地時(shí)一直很注意地塊之間的關(guān)聯(lián)性，比如在上海寶山共康路一口氣拿下該路段的三宗地塊，用于開發(fā)大華公園城市系列產(chǎn)品，目前三期工程均已完成開發(fā)。不久前，大華集團(tuán)公開了康家村城改方案，該地塊與大華公園城市三期項(xiàng)目相鄰，或?qū)㈤_發(fā)成四期項(xiàng)目。該區(qū)域還有包括大華享寓等其他產(chǎn)品線的項(xiàng)目，品牌規(guī)模效應(yīng)已經(jīng)形成。另一家民企龍湖在此次拍賣中只參與了奉賢新城地塊的競(jìng)拍，并且順利斬獲，這也是龍湖今年首次在上海落子。從地圖上看，該地塊與奉賢龍湖天街項(xiàng)目相隔不遠(yuǎn)，可以看出，目前業(yè)內(nèi)對(duì)于地塊的關(guān)聯(lián)性都較為看重。2024年以來(lái)，龍湖拿地策略保持謹(jǐn)慎，截止至3月僅新增一宗土地儲(chǔ)備，為佛山樂(lè)園地塊。龍湖披露的2024年一季度銷售數(shù)據(jù)中，長(zhǎng)三角地區(qū)銷售額排在第二位，為25.4億元，排在前面的是西部地區(qū)，銷售額為29.1億元。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次上海推出的地塊并不算十分優(yōu)質(zhì)，僅一宗地塊位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，一宗地塊在中外環(huán)間，四宗地塊在外環(huán)外。雖然參與競(jìng)拍的企業(yè)大多仍為國(guó)央企，但龍湖、大華在上海出手拿地，濱江繼續(xù)在杭州補(bǔ)倉(cāng)，也被認(rèn)為是民營(yíng)房企拿地有所回暖的信號(hào)。